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不动产登记的民行交叉困境与解决路径
作者:浙江金奥律师事务所 章小岚 邵华斌   日期:2021-04-07    阅读:1,084次


 

【内容摘要】因《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。故实际操作中,出现了诸多不动产物权纠纷归属的民事案件受理后,法院民事审判庭往往以不动产已经登记明确了物的归属为由,要求当事人先提起针对不动产登记的行政诉讼,要求当事人先推翻现有的不动产登记以后再继续审理民事诉讼;也出现了诸多利害关系人绕开民事诉讼,直接提起诉讼成本更低的行政诉讼。不动产统一登记后,《不动产登记暂行条例实施细则》关于不动产物权登记的种类细化,初始登记、转移登记、更正登记均可能产生不动产物权归属的内容,而一旦当事人之间出现物权归属纠纷,这些登记内容均可能引发不动产登记诉讼,目前自然资源局的案件中,近六成为不动产登记类诉讼,其中,近三分之一为物权归属产生民事诉讼而衍生的行政诉讼,近三分之一为物权归属产生纠纷而提起的行政诉讼。民事诉讼引发行政诉讼,行政诉讼又转向民事诉讼,案件量激增的同时,却又陷入一个司法循环怪圈。民行交叉怪圈是如何形成的,又如何能够解决,成为实践中的一个困境。 

【关键词】不动产登记性质、物权归属、审查义务、民行交叉

 

前言

我国台湾学者王泽鉴先生曾说:“以登记作为不动产物权的公示方法,是人类法律生活的一项伟大制度”。不动产登记以权利人提出申请,行政机关受理、审核、核准、登簿发证的行政程序完成登记,形式上完全符合行政行为的特征,从而在实践中登记行为可以通过行政复议、行政诉讼方式进行权利救济。然而,不动产登记行为的性质如何,实践中众说纷纭,不动产登记过程中的审查义务到底是形式审查还是实质审查,当下观点也不统一,种种不确定导致无法解释不动产登记中的民行交叉缘由。因此,研究不动产登记中的民行交叉现状,深入探究不动产登记的性质和不动产登记审查义务成为解决这一困境的重要思路。

一、不动产登记概述

(一)不动产登记的概念

为了通过对不同时期的房屋、土地等具有代表性的不动产相关的法律、法规进行比较研究,探究不动产登记性质变化的原因,进而提炼出不动产登记的概念,现将不动产登记的历史沿革略作介绍。

1950年6月28日颁布的《中华人民共和国土地改革法》首次明确“由人民政府发给土地所有证”,废弃了土地制度改革以前的土地契约。这是第一次进行的房地总登记,将所有不动产的权利状况全部记载于一张“土地房产所有证”,可以说是不动产统一登记的最早尝试,当时的登记制度,是政府主导下开展的,主要目的是保障私人的土地使用权和土地所有权权利,建立产权秩序。1986年《土地管理法》1989年《土地登记规则》等同时期的法律法规都强调了登记发证的“确认”所有权、使用权的目的。

2007年3月16日公布的《物权法》基本原则第六条规定了物权公示原则。2007年12月30日公布《土地登记办法》第二条规定了土地登记的概念,并突出了公示作用。”差不多同时期,紧跟其后在2008年1月22日公布的《房屋登记办法》第二条规定的房屋登记的概念,该办法中将登记认为是一种记载的行为。这一时期的法律、法规开始强化物权登记公示的作用,并把登记开始作为一种记载行为。配合《物权法》而在2014年公布的《不动产登记暂行条例》也强调了登记是一种记载行为。

根据不动产登记历史沿革,我们将不动产登记区分为狭义上的不动产登记和广义上的不动产登记,狭义上的不动产登记而言,是从2007年《物权法》公布以来才开始使用的不动产登记概念。广义上的不动产登记,是指历史上所有的与土地、房屋、林地、草地、滩涂登记有关的登记。

狭义上的不动产登记,《不动产登记暂行条例》第二条已经较好地提炼了其概念,我们可以直接引用,即不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

广义上的不动产登记,包括政府主导的总登记,也包括申请人申请的登记。我们不妨这样概括,即不动产登记是指基于行政管理所需要开展的不动产权利登记和基于当事人申请而办理的权利登记。

(二)不动产登记的作用

提到不动产登记的作用,就不得不提到形式主义物权变动模式和意思主义物权变动模式。形式主义物权变动模式是指不动产物权的变动,不仅需要当事人的合意(买卖协议等),还需要办理登记才能发生物权变动效力,登记后,物权就具备公示公信效力。意思主义物权变动模式则认为物权变动只需要当事人的合意即可发生物权变动效力,无需办理登记,但采用意思主义物权变动模式的国家,均补充规定了登记对抗主义。无论形式主义物权变动模式,还是意思主义物权变动模式,都不排除登记,而且都强调了登记具有信赖登记公示作用。

(三)不动产登记的法律性质

关于不动产登记的法律性质的学说主要有:

1、公法行为说

该种观点认为不动产登记是一种具体行政行为。该种观点认为从登记的实施主体来看,符合行政主体的特征;从登记所产生的效果而言,符合对权利人(行政相对人)权利义务产生影响的特征;从登记产生的行政法律效果而言,登记依据《土地管理法》、《房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等行政法律法规,故产生非民事平等权利义务后果,符合行政行为特征。

2、私法行为说

    该种观点认为,不动产登记是国家机关这一公信机关对既存的、已然的、确定的物权状况予以记载证明的一种方式,并不属于行政行为,登记的效力在于不动产物权变动或者对抗,都不属于行政法意义上的效果。

3、公私性质兼顾说

   从私法属性来说,这本质上是权利人申请登记的物权内容;从公法属性来说,因法律、法规赋予了登记机关这一行政主体登记的职权,客观上体现了行政机关以标准行政程序作出。故不动产登记兼具公私性质。

4、非讼程序事件说

该种观点从《物权法》要求办理不动产登记规定出发,认为不动产登记程序是为了保护第三人交易安全而进行的制度设计,登记机关对登记材料的审查并不是实体法上的审查,而是程序法上的行为。不动产登记从效果上来说虽然具有实体法上物权变动的效果,但不动产登记本身是一个程序性事项,登记机关参与不动产登记,虽然具备主体上的行政行为表象,但终究只是配合民事法律而开展的活动,本质并不是行政行为。

二、不动产登记民事诉讼和行政诉讼的交叉分析

(一)不动产登记案件民事诉讼和行政诉讼交叉的情形

导致不动产登记案件出现民行交叉原因分为多种,一种原因是民事诉讼过程中,审理法官认为物权已经登记,登记具有公信力,在公信力未被推翻的情况下,民事判决无法作出与登记相悖的判决内容;一种原因是原告的路径选择,行政诉讼较之民事诉讼诉讼费用低,民事诉讼容易因被告下落不明等原因导致诉讼耗时较长,行政诉讼对具体行政行为的审理实体和程序兼顾,在实体不利的情况下,也可能因程序违法而确认整个行政行为违法;还有一种原因是行政诉讼审理过程中,法官认为可能涉及到善意第三人的合法取得问题,故应当先解决民事诉讼,导致行政诉讼中止,要求原告提起民事诉讼。当然,就不同的个案而言,也可能因其他原因导致民行交叉与反复,不能逐一枚举。

为了更直观地反映现实中民行交叉的现状和原因,笔者通过所经办的案例对民行交叉情形进行总结如下:

1、隐形共有权人提出的民事诉讼和行政诉讼交叉情形

在婚姻关系存续期间所购买的房产登记在一方名下,因双方感情不和闹离婚期间,登记的权利人将房屋出售,并办理了转移登记手续,另一方在离婚诉讼期间得知房产被卖,即以房产买卖双方作为被告提起民事合同无效之诉,并以登记机关为被告提起行政登记诉讼,行政诉讼过程中原告认为登记机关并未审查登记权利人的婚姻状况、并未审查夫妻共有情况,其作为有共有权人并未在转移登记申请书上签字,这样的转移登记侵害了夫妻共有权人的财产权,故起诉要求确认转移登记违法,并要求撤销。

在这种情形下,登记机关认为,根据《物权法》第十六条,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,故登记机关在办理登记过程中按照不动产登记簿显示的权利人来审核不动产登记的申请主体是否合法,原告认为涉案房产属于夫妻共同财产,但对于登记机构而言,登记的权利人并没有显示原告,至于该房产是否有其他隐性共有人,登记机关无法进行审查。这类案件涉及到的是登记机关审查权利人是否为适格的申请人时应当尽到何种审查义务,是否应对隐性权利人进行审查的问题。原告如果认为买受人非善意取得,那应该先将买卖合同确认为违法,将合同无效后,才能确定转移登记是否违法。

2、一房多卖下买受人提出的民事诉讼和行政诉讼交叉情形

一房多卖情形下,出卖人将房屋转移登记给在后的买受人,在办理转移登记过程中,在先的买受人提起异议登记,出卖人申请继续办理的情况下,登记机关办理了转移登记。在先的买受人以出卖人为被告提起民事诉讼,以在后的买受人为第三人,诉请为确认在先合同有效、要求继续办理转移登记手续,确认在后买受人与出卖人签订的买卖合同无效。同时对登记机关提起行政诉讼,以其为该房屋的在先买受人,且提起了异议登记,在这样情况下的转移登记违法而无效。

在这种情形下,登记机关认为,在进行登记的时候,对登记的权利人情况进行审核,并无法核查登记的权利人与其他人之间是否存在民事法律关系。即使存在异议登记,也不能够阻却权利人转移登记。原告已经就涉案房地产的所有权提起民事诉讼,原告是否具有利害关系应该经法院民事判决结果确定。如果法院民事判决已经驳回原告诉请,那么原告对涉案不动产并不具有利害关系,原告不具备《行政诉讼法》规定的原告主体资格。

3、反射利益者提出的民事诉讼和行政诉讼交叉的情形

公司以公司名下的房地产作为抵押物签订抵押贷款合同,并办理了抵押登记,在公司无力还款的情况下,债权人通过向法院起诉的方式取得了抵押不动产的优先受偿权。金融借款合同纠纷的民事判决作出后,公司股东以其并未在同意抵押的股东会决议上签字为由,认为登记机关未经法定程序,也未依法审查,违法办理了他项权证,要求对抵押登记确认违法并予以撤销。

登记机关认为,虽然原告是公司的股东,但于物权法律关系而言,原告并不是该房屋的合法权利人,于行政行为而言,原告与该抵押变更登记行为不存在行政法上的利害关系。法院认为,原告的股东权益因公司行为受损,属于股东派生利益。故就本案抵押登记行为而言,其股东权益如因抵押登记行为受损,属反射利益,不属于行政法上的利害关系人。

4、因更正登记而引发的民事诉讼和行政诉讼交叉的情形

楼上和楼下的房屋所有权人因为楼梯下空间的所有权发生纠纷,楼上住户以楼下住户为被告,提起民事所有权纠纷。过程中,楼下住户凭借历史登记情况及面积计算公式就楼梯下空间办理了房产证附图的更正登记。民事诉讼过程中,民事法官提出,既然该部分已经更正登记到楼下住户名下,那应按照登记载明的事实来判定。楼上住户遂对登记机关的更正登记行为提起行政诉讼,民事诉讼中止。

登记机关认为,在更正登记程序中,现有证据已经可以证明争议部分房屋属于楼下住户所有,所以对平面图的更正登记合法有据。法院行政庭认为,在发生争议的情况下,更正登记应当征询利害关系人意见,如利害关系人持有不同意见,则应不予更正登记,故此撤销更正登记。民事审判庭在更正登记撤销后,恢复审理,最终判决楼梯下空间属于楼下住户所有。

5、建筑物区分所有权人对于共有部分提出民事诉讼和行政诉讼的交叉情形

    物业管理用房是建筑物的区分所有权的一种,是在房地产开发过程中必须建设、验收、交付的内容之一。而现实中存在开发商欺骗业主,以阁楼、夹层等用房代替物业管理用房进行交付,而将真实的物业管理用房以营业房的形式登记至自己名下的情形。某公司申请房屋首次登记的时候提供了经修改的图纸,该图纸未标明系物业管理用房,登记机构将涉案房屋登记在某公司名下。后某公司将该房屋抵押至银行,后因还款不能被某银行起诉,涉案房产面临拍卖。小区业主委员会提出确权之诉,因涉案房产面临执行,确权之诉被驳回。业主委员会提出执行异议也证据不足被驳回。后业主委员会提起行政诉讼要求确认房产证发证行为违法,要求撤销房产证。行政诉讼过程中,经多方协调,将业委会对某公司的房产确认之诉民事立案受理,行政诉讼中止。

    通过以上案件分析,现实中不动产登记引发的民行交叉理由多样,交叉形式也不全然一致,既有先提起民事诉讼再引发行政诉讼的,也有先提起行政诉讼再引发民事诉讼的,又有以提起行政诉讼企图实现民事义务阻却的,更有提起民事不能而以曲线救国方式提起行政诉讼的。

(二)不动产登记民行交叉的缘由

1、民事审判思路分析

    民事审判角度来说,基本上采纳不动产登记的性质属于公法行为说的观点,也就是说因为不动产登记属于行政行为,所以民事审判只能采纳行政登记的结论作为证据,不能以民事审判来否定行政登记效力和结论。民事审判中要求当事人提起对不动产登记的行政诉讼主要理由如下:

1)民事诉讼只能解决平等主体之间的基础法律关系或物权纠纷

民事诉讼解决的是民事争议,即平等主体的自然人之间、法人之间、其他组织之间因人身、财产关系而产生的争议。就不动产发生权属纠纷的情况下,当事人之间往往提起基础法律关系相关的诉讼,如买卖合同之诉、继承之诉等,或者提起权属确认之诉。在民事诉讼审理过程中,适用的实体法为民事实体法,适用的程序法为民事诉讼法。

2)民事判决不能撤销具体行政行为

    一方面,民事审判中,行政机关无法以非民事主体身份参与其中,故此民事判决并无法对行政机关作出登记行为的合法性进行全面审理;另一方面,行政行为作出涉及到法律依据、法定程序、事实认定、证据收集、法定职责,而民事审判程序的设置并未包括审查这些内容,故民事判决无法撤销具体行政行为。

(3)民事判决不能与不动产登记结论相矛盾

不动产登记具有具体行政行为所具备的公定力,而且对于民事审判而言,不动产登记的结论多被当事人用作证据证明物权归属状态,而法院只能居中选择采纳或不采纳该种证据。而且实践中,不动产登记已为《物权法》赋予了公信力的效果,故法院在民事审判中大多只有对不动产登记结论作出采纳意见。这使得审判实践中产生一种根深蒂固的观念——民事判决不能与不动产登记结论相矛盾。

鉴于以上理由,故在当事人先提起民事诉讼的情况下,当审判庭审理后认为物权已经存在登记的情况下,由当事人先提起行政诉讼,在行政诉讼对于不动产登记已经作出生效评价的情况下,在根据生效结论决定不动产登记结论是否能够作为民事案件的证据采纳,再作出民事判决。

2、行政审判思路分析

1)不动产登记属于依申请而为之的具体行政行为

     除了土地总登记时期是由政府主导开展的登记,其他不动产登记多为依申请而启动的行政行为。相较于其他行政行为,如行政处罚等行为,相关证据的收集义务在于行政机关,故行政机关对于行政处罚中的证据核实注意义务更强,而在不动产登记中,因不动产登记属于依申请而为之的具体行政行为,登记机关所依据的多是当事人提交的材料,所以登记规定当中通常明确申请人对所提交的申请材料的真实性负责,而且在许多情况下,行政机关并无法审查到一些隐形权利人或者一些可能的权利状态。就如《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中所要求登记机构尽到的审查的限度是合理审慎职责。所以在行政诉讼中,一旦当事人以其存在与登记不同的权利状态为由对不动产登记提起诉讼的,法院通常要求当事人另案提起民事确权诉讼或者民事合同诉讼的等。

(2)行政诉讼并不解决权利人之间的基础法律关系

    就如前所述民事诉讼与行政诉讼所涉及的实体法和程序法均不一致,所以行政诉讼也不能很好地解决民事纠纷。而且在行政诉讼过程中,所涉及的当事人也不一定能涵盖发生争议的各方,也不能将所有可能的隐形权利人都召集,所以并不一定将基础法律关系梳理清楚,并予以合法解决。

(3)行政诉讼的审查范围多涉及登记程序,少涉及物权权利基础法律关系。

   《物权法》 第十二条规定登记审查的内容包括查验申请材料、询问申请人、要求申请人补充材料、必要时的实地查看。故对于行政诉讼而言,对于不动产登记的审查也多限于程序行为,由于不动产登记过程中都尚未涉及对基础合同、法律关系的合法性进行审查,所以在诉讼过程中,也难以基础合同合法性、基础法律关系合法性审查标准加之于登记机关。

    基于基础法律关系合法性的判断职责是一个司法审查标准,行政审查并不涉及,故在行政诉讼中,一旦当事人以其为真实权利人为由要求确认登记违法并要求予以撤销,行政审判庭即会中止审理,而要求当事人提起民事诉讼,待民事诉讼终结后再继续审理,甚至依赖民事判决来判断原告是否具备利害关系,是否具备起诉原告资格。

(三)合并审理或者附带审理思路的分析

考虑到行政行为的特殊性,合并审理或附带审理的设定采取的是行政诉讼程序中解决民事争议的方式。这一观点最早在《最高人民法院关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见》(法发[2009]38号)中出现,《行政诉讼法》第六十一条也以法律形式规定“在涉及……登记……的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。”

然而,合并审理或附带审理设置的出发点是防止民事判决和行政判决矛盾、推诿、拖延,并未考虑在一方作为行政诉讼原告、另一方作为民事诉讼原告,各方主体地位如何安排、能否提起反诉、合同、物权、登记交织下如何梳理的问题。

三、解决民行交叉困境的路径

对比不同时期的不动产登记的侧重点和保护目的会发现,不动产登记的性质以《物权法》施行为分界线,存在明显不同的特点。《物权法》施行前,不动产登记呈现以政府行政职能为主导的特征,具有较强的行政特征。《物权法》施行后,不动产登记的政府职能弱化,突出登记的“记载”功能,另从“最多跑一次改革”、“减证明城市建设”等政策的出台和推进来看,突出登记是一项配套服务的性质。我们从当前不动产登记所涉及的法律法规、操作规范来细探当下不动产登记的性质。

(一)登记机构审查的义务应是形式审查及客观状态的实质审查

关于不动产登记机构审查的义务应尽到怎么样的程度,实践中一直争论不休:实质审查,形式审查,审慎审查三种标准在不同类型案件中交替使用,就如上文所举的隐形共有权人提出的民事诉讼和行政诉讼交叉情形就提及登记机关对于权利人的审查只能尽到形式审查义务。

笔者认为,《物权法》第十二条第一款规定的是形式审查的内容,及对材料形式真实性的核查,对登记申请人进行询问。《物权法》第十二条第二款的规定的是实质性审查的内容,即对权利的客观状态进行现场查看。审慎审查的目的在于尽可能保证登记的物理状态正确,但并无法及于登记的权利状态正确。审慎审查在《不动产登记暂行条例》19条实地查看的情形进行了明确,该规定还对审慎审查的程度进行了明确,也就是“对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。”当然,不动产登记机构的调查是为了进一步核实不动产是否存在权属争议,确保不动产登记真实、准确。但不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多地介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议,则按照《不动产登记暂行条例》第二十二条第二项规定不予登记。从我国目前《物权法》采纳的物权变动有因性原则来说,如果一概采用实质性审查,则审查的义务就上升到法院就基础法律关系合法性的审查,但现实而言,登记机构并不是法院,并不具有实质审查的条件。

现实中,不动产登记机构在审查时还有较多顾虑,比如在抵押登记过程中,当法人抵押权人并不是金融机构时,登记机构审查后发现违反《贷款通则》第二十四条 “贷款人必须经国务院银行业监督管理机构批准经营贷款业务,持有国务院银行业监督管理机构颁发的《金融许可证》,并经工商行政管理部门核准登记。”的规定,对于能否办理登记畏葸不前。笔者亲历的一个登记申请咨询,更好地反映了登记机构在审慎审查中的形式审查和实质审查边界拿捏不准的心态。

某公司将机器设备以售后回租的方式与某融资租赁公司签订《融资租赁合同》,因融资租赁公司要求某公司提供担保,故某公司以其名下的某宗地作为抵押签订了《不动产抵押合同》,某公司与某融资租赁公司申请办理抵押登记。不动产登记机构审查过程中,认为该种模式似乎存在以融资租赁为名,行银行放贷之实,以规避融资租赁公司经营范围不包括发放贷款业务的情况,故对于能否办理登记持保留态度。登记机构的这种纠结,反映了当下登记机构审慎审查时,对于实质性审查内容、范围不明的困惑。以融资租赁为名,行银行放贷之实的《售后回租融资租赁合同》,是否存在《合同法》第五十二条第(三)以合法形式掩盖非法目的导致合同无效的情形,登记机关如果审查到这一点,是否能够办理登记,如果仅按照形式审查符合抵押登记要求办理了抵押登记的情况下,在日后债权人实现债权不能时,登记机构是否需要按照物权法第二十一条规定承担赔偿责任?所以从这一层面上来说,登记机关纠结的原因就在于登记机关已经进行了实质审查。

法学的研究不应当片段式的进行,而应当将法律整体、甚至将法律体系整体进行研究。就不动产登记的研究而言,对于登记审查的方式,我们不能仅从法律就登记审查内容的规定进行,还应当将与登记有关的法律整体进行研究。虽然通过对《物权法》第十二条第一款、《不动产登记暂行条例》第十八条的分析后,我们得出的结论是不动产登记审查义务形式审查;通过《物权法》第十二条第二款、《不动产登记暂行条例》第十九条的分析后,我们的得出的结论是不动产登记对于不动产物权的客观状况应当进行实质审查。此处我们似乎得出一个结论,就是与权利归属相关的内容,不动产登记审查义务是形式审查,与不动产客观状况有关的审查是实质审查。但事实中,登记机构却多因登记错误可能产生的赔偿的忌惮而进行对权利状况实质性审查。似乎我们陷入了一种模棱两可的境地,这种境地似乎支持形式审查为主,实质审查为辅的审查义务形式。但又有一种说不清道不明的错误感觉。通过对《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》通篇的研究,我们发现,《物权法》第十九条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条均规定了一个“更正登记”的概念。更正登记的出现,给了我们困顿之境一线生机。从《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定来看,更正登记具有修正不动产登记错误、维护不动产登记的公信力的作用。那也就意味着不动产登记是会产生错误的,之所以产生错误,就在于登记机关并不具被对不动产物权的原因行为——也就是基础法律关系合法性进行审查的能力。也就意味着登记机关对不动产登记申请的审查是形式审查。

(二)申请更正登记无果后,物权归属应以民事判决明确后再凭判决单方申请更正登记

长期以来,更正登记在实践中一直办件量较少,更正登记多用于没有权属纠纷下的权利人内部更正。而一旦涉及到权属纠纷,权利人也不会轻易同意利害关系人办理更正登记。而对于利害关系人而言,容易出现对权利人提起民事诉讼或对登记机关提起行政诉讼,在已经提起的诉讼中,又因基础法律关系和登记公信力的冲突导致民行交叉。

事实上,在《物权法》设定了更正登记类型后,对于此前民行交叉的登记类案件,正确的解决思路应当回归到先民事后更正登记的路子上来。即当事人应通过民事诉讼先解决权属争议,再通过更正登记撤销原来的登记发证行为。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第一条规定“因不动产物权的归属提起民事诉讼的,应当依法受理。”这一规定就为此前民事审判庭以登记公信力为由不对物权基础法律关系进行实体审理进行了调整,也为民行交叉困境提供了先民事诉讼的路径。

更正登记的规定显然排除了当事人就登记机关的登记发证行为另行提起行政复议或者行政登记的可能,因为如果允许当事人通过行政复议或者行政诉讼来撤销不动产登记发证行为,又有何必要规定更正登记制度呢?而且实践中,在当事人持有生效民事判决申请登记的情况下,完全可以通过《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定,单方申请不动产登记。这种登记也称之为依嘱托登记,登记机关在办理此类登记是无条件办理的,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第三款规定“不动产登记机构认为登记事项存在异议的,应当依法向有关机关提出审查建议。”

(三)不动产登记属于具体行政行为,不应当排除复议、诉讼救济权利。

    当然,笔者也并未采纳不动产登记不属于行政行为的观点,相反,笔者认为不动产登记无论从主体、法律依据、审查程序、登记后果上,还是从可诉可复的权利救济角度来说,都属于具体行政行为。只是,因物权归属纠纷引发的民行交叉可以通过民事诉讼加更正登记来解决。对于登记申请过程中遇到的不予受理、登记程序违法,当事人仍可以提起行政复议、行政诉讼,以程序违法、权利客观状态审查不严导致登记错误而提起的不动产登记复议、诉讼仍然应当按照行政复议和行政诉讼的救济方式处理。

 

结束语

历史上不同时期赋予了不动产登记多种多样的职能,也为我国物权的建立、保护、巩固、完善起到了重要的作用,但发展到物权规范化的今天,当下的不动产登记应当是一种客观的记载。客观记载如果涉及到权属纠纷,应当通过制度已经设置的更正登记程序来解决;如果提起更正登记,因权利人不同意而阻却的情况下,可以申请异议登记然后提起民事确权诉讼,民事确权诉讼中也不应当以不动产已经登记应当先提起行政诉讼推翻登记为由中止审理;如果客观记载涉及到记载物权客观状态错误,可以通过更正登记解决;如果不动产登记程序存在违法则可以提起行政复议或行政诉讼。理性回归不动产登记的本质、理性分析不动产登记的审查义务,才能使更正登记常态化,避免民行交叉、民行反复,浪费权利人的时间、行政资源、司法资源。

 

 

 

参考文献:

1、王亦白:《论不动产登记的私法和公法双重属性》,《行政法学研究》,2018年第1期。

2、吴光荣:《不动产登记行为真的是一种具体行政行为(上)》 ,吴生论法(公众号),2018-05-03。

3、吴光荣:《不动产登记行为真的是一种具体行政行为(下)》 ,吴生论法(公众号),2018-05-08。

4、吴光荣:《不动产登记簿的错误究竟应通过何种途径进行救济?》 ,吴生论法(公众号),2018-05-19。

5、吴光荣:《当前因不动产权属争议发生的民行交叉案件应如何处理?》 ,吴生论法(公众号),2018-06-01。

6、吴光荣:《不动产登记机构的审查是形式审查还是实质审查?》 ,吴生论法(公众号),2018-06-25。

7、吴光荣:《更正登记请求权是一种什么性质的权利?》 ,吴生论法(公众号),2018-07-19。

8、吴光荣:《更正登记请求权是一种什么性质的权利?》 ,吴生论法(公众号),2018-07-19。

 

参考书目:

1、刘家安:《物权法论》,中国政法大学出版社2015年版。

2、姜明安:《行政法与行政诉讼法》,高等教育出版社2002年版。

3、沈宗灵:《法理学》,北京大学出版社2007年版。



来源:专委会工作部
责任编辑:雷雪飞