浙江法制报：律师为“多事”小区量身定制《物业服务合同》
日期：2014-08-07 阅读：1,369次
本报记者 黄娟
因电梯年检不合格，小区55台电梯瘫痪一个月；因拖欠水费、电费，小区遭遇高温停水停电……这两年，杭州都市枫林业主发现，一旦陷入特殊紧急状况，维权仍是困难重重。
日前，浙江丰国律师事务所律师强相银、吴小奎专门就该小区遭遇特殊紧急状况业主如何维权，“量身定制”了《物业服务合同》。
律师几经易稿 完善物业合同范本
位于杭州市拱墅区的北景园都市枫林是2006年交付的小区。2012年银湾物业入驻后，小区就风波不断。今年3月，双方合同到期。后来，新“娘家”———杭州高盛物业管理有限公司正式入驻。
业主委员会认为，之前业主维权困难，主要是因为物业服务合同不能保障业主权益。为此，他们找到了丰国律所。
强相银说：“我们参照今年5月1日实施的《杭州市物业管理条例》，开始制定小区的物业合同。却发现《条例》虽比较完善，但针对小区陷入特殊紧急状况，如停水、停电、盗窃等，业主维权无章可依。”于是，他和吴小奎建议，新增补充协议作特别约定。
最终，他们与物业、业委会反复协商，几经易稿，《物业服务合同》定型。其中，补充协议共计9条，涵盖水电缴纳、公共设施的维护等，内容详细，责任分明。
亮点解读：●停水停电 物业要承担赔偿责任
去年，都市枫林小区物业因拖欠5万元水费、21万元电费，业主们遭遇停水停电。
补充条例明确，物业公司应及时上交相关费用。未及时上交相关费用，导致小区停水、停电等情况，影响业主生活的，业主大会有权单方解除《物业服务合同》，物业公司应承担相应的赔偿责任。
●电梯停运 业主大会可单方面解约
去年，小区因电梯三方通话系统失灵，55部电梯被强制喊停，电梯瘫痪近一个月。高层业主们吭哧吭哧爬了近一个月的楼梯。
补充条例明确，若因物业公司原因造成物业管理区域内重大设施瘫痪、停运或被相关部门责令停运的，业主大会有权单方提前解除《物业服务合同》。造成损失的，物业公司应承担相应赔偿责任。
●单方面解除合同 物业应做好交接
去年5月，业委会因不满物业服务，临时召开业主大会，欲解聘物业公司。但物业公司认为，自己并无过错，业主若要单方面解除合同，需要赔偿物业公司损失。最终协商未果。
补充条例明确，单方解除物业服务合同的，业委会应当在合同期限届满前3个月书面告知乙方； 物业公司在合同终止之日与业委会或全体业主依法选聘的物业服务企业完成交接手续，并退出本物业管理区域。如果物业不移交管理权、管理用房等，每逾期一日，须支付一定的违约金。
来源：浙江法制报
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