２０２０年５月２８日十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，将于２０２１年１月１日施行，其中关于物业服务的内容主要规定在物权编、合同编及侵权责任编中。物权编中和物业服务相关的内容主要在业主的建筑物区分所有权章中，和物权法相比较变化的有第２７７、２７８、２７９、２８１、２８２、２８５、２８６、２８７条，合同编中新增物业服务合同章包括从９３７条至９５０条，侵权责任编相关条款为第１２５４、１２５６条。民法典施行将对民商事争议带来广泛的影响，本文围绕物业服务人在提供物业服务过程中经常发生的争议，探讨民法典和现行法律规定的比较变化将对律师代理此类纠纷可能产生的影响。

一、业主大会、业主委员会是否合法成立的争议

民法典第２７７条和物权法第７５条相比较增加了“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。业主大会、业主委员会成立的条件和程序需依法依规。”“居委会对设立业主大会和选举业主委员会进行指导和协助”的规定，以往在实践中物业服务人直接决定并收取利用小区公共部位取得收益，因未成立业主委员会，业主很难通过法律途径解决。由居民委员会履行指导、协助职责，而不再是街道办事处，降低了业主大会、业主委员会成立的条件条件。律师代理此类纠纷时应当审查业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序是否符合法律、法规的规定，确定诉讼主体是否适格。

二、业主共同决定事项是否达到法律规定比例的争议

民法典第２７８条和物权法第７６条相比较降低了业主共同决定人数的比例，物权法规定业主表决需要达到专有部分占建筑物总面积和占总人数业主的一定比例，一般事项最低需要１／２同意、重大事项需要２／３同意；民法典规定最低一般事项需要１／３同意同意，重大事项１／２同意。业主与物业服务人发生纠纷经常在于物业设施损坏造成不便甚至于带来危险，而没有足够数量的业主表决无法使用维修基金，也是业主和物业服务人发生纠纷的常见原因，降低参加表决人数的比例有利于业主提高权利意识行使表决权利。律师代理此类纠纷应当审查业主表决人数是否符合法律规定比例，确定该决议是否有效。

三、业主改变住宅房屋用途争议

民法典第２７９条与物权法７７条相比较，由应当经利害关系业主“同意”变为“一致同意”，同意标准的提高更加注重保护有利害关系业主的利益。律师代理此类纠纷时，除需审查该将住宅改变为经营性用房的行为是否符合法律、法规以及管理规约外，还要审查利害关系的业主范围及取得该业主一致同意，确定该行为是否有效。

四、维修资金使用争议

民法典第２８１条和物权法第７９条相比较，维修资金使用的范围增加了“屋顶、外墙”，增加“定期”公布，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”的规定，有利于保障业主的知情权，减少业主和业委会、业主大会的纠纷。这里增加了维修资金使用范围，原物权法只规定了电梯、水箱等。紧急通道的申请使用人明确为业主大会和业委会。律师代理此类纠纷应当审查维修资金使用范围是否符合法律规定范围，确定该资金的使用是否合法及是否改选属于紧急情况。

五、物业服务人利用共有部分收入归属争议

民法典第２８２条为新增条款，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”规定内容，明确了利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有。实践中物业服务人利用共有部分取得的收入不进行公布甚至自行处置，是物业服务人与业主发生纠纷的重要因素。民法典规定物业服务人扣除合理成本后属于业主共有，有利于保障业主的权益。律师代理此类纠纷应当审查共有部分产生收入的范围、合理成本的计算，确定属于业主共有的金额。

六、业主和物业服务人或其他管理人关系的争议

民法典第２８５条和物权法第８２条相比较，增加了物业服务企业或者其他管理人“即及时答复业主对物业服务情况提出的询问”、“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”的规定，明确物业服务人和业主的相关责任和义务，增加规定了物业服务人或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。律师代理此类纠纷应当审查物业服务人是否及时答复业主的询问，物业服务人采取的措施是否属于政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，确定双方行为是否适当。

七、物业服务相关主体权利、义务及责任的争议

民法典第２８６、２８７条和物权法第８３条相比较，增加了“对于物业服务人或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合”“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”的规定，该条款针对政府实施应急处置措施的情况下，物业服务人和业主都有配合的法定义务。律师代理此类纠纷应当审查业主行为是违反法律、法规以及管理规约及政府应急管理措施，确定行为人承担何种法律责任，审查侵害的事实及侵害业主行为人的主体，确定由何主体承担赔偿等相关责任。

八、物业服务人公开承诺效力的争议

民法典第９３８条明确了物业服务合同的内容和形式，和最高法审理物业服务纠纷司法解释第３条第２款相比较，物业服务人公开作出的“有利于业主”的服务承诺才是物业服务合同的组成部分，对业主不利的的内容对业主不具有约束力。律师代理此类纠纷需要审查物业服务人是否公开作出对业主有利的承诺，确定物业服务人是否履行了承诺的合同义务。

九、物业服务人委托给第三人提供物业服务的争议

民法典第９４１条明确物业服务人需对分包事项对业主负责，不得转包或者支解转包，加强业主权利的保障。律师代理此类纠纷应当审查物业服务人是否将物业服务事项转委托第三人，确定物业服务人行为是否合法。

十、物业服务人的一般义务范围的争议

民法典第９４２条明确了物业服务人的一般义务，特别是对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为的制止、报告义务。律师代理此类纠纷需要审查物业服务人是否履行了维修、养护、清洁、绿化、治安等一般义务。

十一、物业服务人物业服务事项及财务定期公开报告的争议

民法典第９４３条进一步明确了物业服务人向业主及业主大会、业主委员人定期公开和报告信息的范围，律师代理此类纠纷需要审查物业服务人是否履行了服务事项、资金使用情况，是否履行了向业主定期公开和报告的义务。

十二、欠缴支付物业费的争议

民法典第９４４条明确规定对于欠缴物业费的业主，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式，只能通过诉讼或仲裁催收。律师代理此类纠纷需要审查物业服务人是否按照约定和有关规定履行服务义务，物业服务人在起诉前，是否履行在合理期限催告业主支付物业费的法定义务，确认物业服务人催收物业费的方式是否具有法律效力。

十三、物业服务合同终止和解除的争议

民法典第９４０条、第９４６条明确了业主的任意解除权，业主有权依照法定程序共同决定解除物业服务合同，物业公司必须退出，但如果造成物业服务人损失的，除业主有免责事由外，业主应当赔偿损失。律师代理此类纠纷应当审查是否履行约定或法定通知物业服务人的义务，造成物业服务人损失是否存在不可归责于业主的事由。

十四、物业服务合同期限届满后合同效力的争议

民法典第９４７条、第９４８条规定当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。合同期限届满后，业主没有决定续聘或另聘物业服务人的情况下，原物业服务合同期限变为不定期，当事人随时可以解除。律师代理此类纠纷应当审查物业服务双方是否履行了在法律规定或合同约定期限内以书面形式通知义务，确定物业服务合同的效力。

十五、物业服务人退出物业服务区域责任的争议

民法典第９４９条和最高法审理物业服务纠纷司法解释第１０条第２款相比较，进一步明确“原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”违反规定不得收取物业服务合同终止后的物业费，增加“造成业主损失的，应当赔偿损失。”加强对业主权利的保障。律师代理此类纠纷案应当审查物业服务人是否在约定期限或者合同期限内退出物业服务区域，确定是否应当支付物业费。

十六、物业服务合同终止后物业费的争议

民法典第９５０条明确了原物业服务人在物业服务区域被接管前有义务继续提供服务并可以收取物业费，但必须按照业主的要求合理期限内及时退出律师代理此类纠纷应当审查是否有新物业服务人或业主自行管理，原物业服务人是否提供物业服务事项，确定业主是否支付该物业费。

十七、高空抛物、坠物造成他人损害责任的争议

民法典第１２５４条和侵权责任法第８７条相比较，增加了“可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。”“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”“公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”加重了物业服务人的安保义务和特殊侵权责任，律师代理此类纠纷需要审查物业服务人是否采取了必要的安全保障措施，确定对高空高空抛物坠物是否承担赔偿责任。

十八、物业服务区域内公共道路妨碍通行的物品造成他人损害责任的争议

民法典第１２５６条和侵权责任法第８９条相比较，增加了“公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。”的规定，明确了道路管理人应当履行的义务。律师代理此类纠纷，应当审查物业服务人作为物业服务区域内公共道路的管理人是否尽到清理、防护、警示等义务，以确定是否应当承担相应的侵权责任。

本文从民法典与现行法律的对比变化，分析对律师代理物业服务纠纷可能带来的影响。针对民法典的规定更有利于业主行使权利的便利，规定了物业服务人更高的注意义务，进一步明确了双方的权利义务关系。律师代理此类纠纷应当注意审查双方主体是否适格，双方行使权利和履行义务的程序和实体是否符合法律规定和合同的约定。为规范物业服务人和业主行为，建立良好的物业服务关系，实现在法律框架内定纷止争的目的作出有益的探讨。

（作者：巴书志，河南文丰律师事务所）