摘 要：未来社区是浙江省首创的城市更新和社区建设模式，也是目前我国具有规模大、系统性强、专业化程度高的一种独特的城市更新模式。与广州的“三旧改造”及深圳的“综合整治+功能改变+拆除重建”不同，浙江省的未来社区创建类型包括整合提升类、拆除重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类。正在实施中的浙江省未来社区项目，主要采取改造更新和规划新建两种类型。而改造更新大多采取全拆重建的拆旧建新模式。全拆重建中的征迁安置，涉及到集体土地的征收或国有土地上的房屋征收及其相关补偿安置问题。本文认为，未来社区项目建设符合由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设和旧城区改造的需要，属于公共利益的需要，征地拆迁具有合法性基础。根据目前政策规定，规划新建类未来社区要在两年左右完成试点建设，改造更新类可放宽至三年左右，究其原因是考虑到到征迁安置的问题，这也表明改造更新类未来社区建设试点项目中涉及征迁问题应当在一年之内完成。在未来社区建设中如何做到依法征迁，又不影响项目建设的进度，又能做到以人为本，化解征迁矛盾，确保群众搬得进、住得起、过得好，让人民群众满意，这是未来社区项目建设中需要重视的问题。文章结合浙江省未来社区建设的特点，特别是根据改造更新类建设项目的要求，从法律的角度，依据国家现行法律法规及浙江省的相关规定，探讨并提出在涉及征地拆迁的未来社区项目建设中，如何做好征地拆迁的相关工作。从征迁依据、程序、和安置补偿等几个方面分别对集体土地征收和国有土地上房屋征收作了基本的阐述和总结，为浙江省未来社区试点建设中的征迁安置实务提供实操性的解决方案。

       关键词：未来社区 征地拆迁 实务研究

一、引言

 2018年5月28日，浙江省发布了《浙江省大湾区建设行动计划》，首次提出“开展未来社区示范工程建设”， 2019年1月，未来社区建设纳入了浙江省政府工作报告。2019年3月18日浙江省政府下发《关于印发浙江省未来社区建设试点工作方案的通知》[浙政发〔2019〕8号]。之后，浙江省又陆续下发了《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》[浙政办发〔2019〕60号]《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》[浙发改基综 〔2020〕195 号]等政策文件。以上文件对浙江省未来社区的建设、规划、实施、管理等进行了部署，并对相关的条件和要求进行了明确，为未来社区项目的建设提供了政策依据。目前，浙江省各市、县（区）正在稳步推进未来社区的建设，围绕“一目标”“三化九场景”的未来社区“139”要求，全省已经完成了第一批24个、第二批36个、第三批90个、第四批131个、第五批186个，共计467个省级试点区的创建批准，已验收通过28个未来社区。根据我们的统计，已公布的第二批至第五批共计443个创建名单（第一批24个暂无公开资料），改造更新类共389个（含改造更新31个、旧改274个、拆除重建17个、拆改27个、整合提升40个），占比约87.81%。规划新建类54个（含规划新建50个、全域类3个，乡村类试点1个），约占12.19%。由此可见，浙江省未来社区试点创建项目中，主要还是以改造更新项目居多。《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》规定，实施主体在编制实施方案时，申报改造更新类试点的，应提出符合实际的、具有可操作性的征拆安置初步方案和保障措施。实施方案编制期间，试点实施单元地块征迁收储、规划修改、资金平衡细化等工作应同步予以推进。各市、县（市、区）政府或设区市政府派出的开发区（新区）管委会根据相关征地拆迁政策制定未来社区试点征地拆迁以及回迁安置组织实施方案，积极制定保障被拆迁居民回迁的激励措施，推动未来社区试点建设顺利进行。征迁安置工作是改造更新类未来社区建设中最易引发矛盾和行政争议的工作。本文认为，针对不同未来社区试点项目建设的实际情况，制定一个合法有效并切实可行的征迁安置方案，使得征迁安置工作依法进行，这对于顺利推进未来社区的试点建设是至关重要的。           二、未来社区建设中集体土地房屋的征收拆迁及安置补偿

       集体土地房屋的征收拆迁，指的是政府基于公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地及地上房屋、青苗等附着物的，可以依法实施征收，并给予公平、合理的补偿的行政行为。

     （一）集体土地房屋征收及安置补偿依据

 未来社区建设中涉及集体土地房屋征收拆迁及安置补偿，主要的法律依据有：《土地管理法》《土地管理法实施条例》《民法典物权编》《浙江省土地管理条例》《浙江省土地征收程序规定（试行）》《征收土地公告办法》以及各地方法规、政府规范性文件等。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。其中，由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的，可以依法实施征收。《民法典》也做了相应规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《浙江省土地管理条例》对征收农民集体所有的土地也做了相应的规定。

我们认为，未来社区建设符合由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的相关规定，属于公共利益，符合现行法律规定的要求，因此具有征收的合法性基础。

（二）集体土地房屋征收拆迁程序

房屋土地的征收属于行政行为，行政程序是行政法的基石，行政法上程序正义大于实质正义，行政法主要依赖于大量的本质上是程序性的控制来确保行政行为的合法性，征地拆迁也不例外，它需要通过若干个行政程序来完成整个征收行为，而这些程序应当依法进行。

结合现行《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及《浙江省土地管理条例》的相关规定，我们总结出征收农村集体土地的全流程，主要包括以下程序：征收土地的前期工作；申请土地征收审批；发布土地征收公告；作出土地征收决定；责令交出土地；申请法院强制执行等。

1、征收土地的前期工作

征收土地的前期工作非常重要，是申请土地征收审批的重要依据。主要包括以下工作：

（1）发布征收土地预公告

土地征收预公告，或称土地征收启动公告。县级以上地方人民政府认为征收土地符合公共利益的需要，确需征收农民集体所有土地的，应当依法发布征收土地预公告，并在拟征收土地所在的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内张贴，预公告时间不少于十个工作日。征收土地预公告的内容应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等。

（2）开展拟征收土地现状调查

土地现状调查包括对土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅（含权属、面积等）、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等信息进行调查确认。

（3）开展拟征收社会稳定风险评估

社会稳定风险评估结果是申请征收土地的重要依据之一。设区的市、县（市、区）人民政府（管委会）通过开展社会稳定风险评估对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加应当参与社会稳定风险评估。

（4）征地补偿安置方案的编制

县级以上地方人民政府（管委会）可以授权乡镇人民政府（街道办事处）或者另外设立征地房屋补偿工作的机构作为补偿人统一组织实施辖区内征收集体土地及其房屋补偿安置方案工作。征收集体土地及其房屋补偿安置初步方案由依法获得授权的补偿人负责，其在编制初步方案时必须结合社会稳定风险评估结果和土地现状调查情况两项重要依据，还应当依据征地房屋补偿政策法规和征地房屋补偿年度计划，结合城乡规划部门核定的用地范围证明材料及附图、调查材料、资金筹措、安置用房或安置用地落实、建设用地勘测定界资料等情况。

征收集体土地及其房屋补偿安置方案除了应当包括《土地管理法实施条例》第二十七条第二款规定的内容外，还应当对补偿资金筹措、签约期限、过渡的方式和期限、补偿实施步骤、奖励和补贴标准以及动迁实施机构等进行明确。签约期限不得少于1个月，最多不超过3个月。

（5）发布征地补偿安置方案公告

征地补偿安置方案经县级人民政府批准后，应在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内、县（市、区）级人民政府或自然资源管理部门门户网站公告，公告时间不少于三十日。

公告内容应当包括建设项目拟征收土地范围图、办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容，并告知相关利害关系人享有听证的权利。公告还应附上征地补偿安置方案（征求意见稿）、土地现状调查结果。公告期满后，应取得农村集体经济组织回执函，回执函中应包括征求意见情况。

（6）组织听证

在征地补偿安置方案公告期间，相关利害关系人可以通过异议反馈渠道表达自己的意见或提出建议。如果过半数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织听证；如果设区的市、县（市、区）人民政府通过研究反馈的意见、建议情况，认为确有必要的，可以组织听证。

（7）修改确定征地补偿安置方案并公布

县（市、区）人民政府或自然资源主管部门结合听证情况，编制征地房屋补偿实施方案（报批稿），报上一级政府自然资源主管部门审批。自然资源管理部门在收到征地房屋补偿实施方案（报批稿）3个工作日内作出是否批准的决定。自然资源主管部门审批同意后5个工作日内在当地主要媒体、自然资源管理部门门户网站和实施范围内的村（社区）政务公开栏，将补偿人、实施范围、签约期限、动迁和评估机构、复议、诉讼的期限和权利等予以公告。

（8）办理征地补偿登记

拟征收土地的所有权人、使用权人办理征地补偿登记应当持集体土地所有权证、集体土地使用权证或承包经营权证及其他有效权属证明资料到公告指定的单位、地点办理征地补偿登记。

（9）签订征地补偿安置协议

市、县（区）人民政府（管委会）或者其指定的乡镇人民政府（街道办事处）应依据省人民政府制定征地补偿安置协议示范文本，并结合征地补偿安置方案、征地时间以及被征地范围的具体情况综合制作征地补偿安置协议。协议制定后应当送市、县（区）自然资源管理部门备案。必要时，市、县（区）人民政府（管委会）或者其指定的乡镇人民政府（街道办事处）可以将协议向公证机关办理公证。征地补偿安置协议应当明确规定补偿形式、补偿金额、安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。

征地补偿安置协议由市、县（区）人民政府（管委会）或者其指定的乡镇人民政府（街道办事处）与被征收土地的所有权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、集体建设用地使用权人签订。与被征收土地的所有权人签订征地补偿安置协议的比例为100%，与被征收土地的使用权人签订协议的比例不得低于应当签订协议人数的90%，个别确实难以达成协议的，应当在申请时如实说明具体情况及保障其合法权益的措施。

（10）落实有关费用

市、县（市、区）人民政府应当在申请征收土地前组织有关部门对拟征收土地的土地补偿费和安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用以及社会保障费用进行测算，及时落实有关费用，保证足额到位。

2、申请土地征收审批

市、县（市、区）人民政府完成征收土地前期工作后，方可提出土地征收申请。

征收土地的审批由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府负责。由于国家实行耕地保护制度和永久基本农田保护制度，征收土地根据涉及的土地是否涉及耕地、是否涉及永久基本农田，以及涉及耕地和永久基本农田的面积不同，由不同级别的政府负责审批。其中，一般的征收土地申请由省、自治区、直辖市人民政府批准；征收土地含有永久基本农田的，不论面积大小均由国务院批准；征收土地不含永久基本农田的，但涉及耕地，且耕地面积超过三十五公顷的，由国务院批准；征收土地不含耕地的，涉及的土地面积超过七十公顷的，由国务院批准。

3、发布土地征收公告

农村集体土地是农村集体经济组织成员赖以生产生活的基本生产资料，土地征收涉及公众利益调整、需要公众广泛知晓，并且需要征求被征收土地所有权人、使用权人的意愿。县级以上地方人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起十五个工作日内发布土地征收公告，具体发布工作由该市、县人民政府土地行政主管部门。征收土地公告还应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内进行发布。公告时间不少于10个工作日。

4、征收补偿决定

征收土地涉及到农村集体经济组织内众多成员的利益，多元主体具有不同的利益诉求。征收土地申请经依法批准后，对该个别无法达成征地补偿安置协议的被征收土地的所有权人、使用权人应当作出征地补偿安置决定。

征地补偿决定包括补偿人和被补偿人的姓名（单位名称）、住（地）址等基本情况；征地房屋补偿实施方案审批基本情况；县（市、区）自然资源管理部门调解的过程、调解过程中各方的陈述意见和相关证据、调解结果；市自然资源管理部门认定的事实和证据；作出补偿决定的依据；决定的具体内容；复议、诉权的期限和权利；决定机关；决定时间等多项内容。补偿决定经依法送达后生效。

5、实施土地征收

市、县（市、区）人民政府（管委会）应当及时足额支付征地补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用后组织实施土地征收。在征收土地公告发布之日起六十日内，对已经签订补偿安置协议的被补偿人支付相应的征地补偿费用；对未达成征地补偿安置协议的，支付征收土地补偿费用的期限为自征地补偿安置决定作出之日起六十日内。

6、土地交付

补偿到位后，被征地的农村集体经济组织成员在协议约定的交付日期届满后，经责令交出土地仍拒绝交付被征土地的，市、县（市、区）人民政府可以申请人民法院强制执行，不得自行组织有关部门强制清算。至此土地征收完毕，未来社区项目建设单位和实施单位即可以依法使用土地。

（三）集体土地征收的补偿标准

有征收即有补偿。《土地管理法》对集体土地征收补偿标准做了原则性的规定，要求征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

根据浙江省的相关规定，征收农民集体所有的农用地和其他土地的征地补偿费、安置补助费标准按照区片综合地价确定。省政府负责制定全省区片综合地价最低标准。设区的市、县（市、区）人民政府综合考虑土地原用途、土地资源条件、产值、区位、供求关系、人口以及当地经济社会发展水平等因素，制定本行政区域区片综合地价，并报省政府备案。设区的市、县（市、区）的区片综合地价不得低于省政府规定的最低标准。区片综合地价应当至少每三年进行调整或者重新公布一次。征收土地涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取不同的补偿方式进行补偿。

根据浙江省自然资源厅发布的《关于调整全省征地补偿标准的通知》规定，全省征收农民集体所有农用地区片综合地价按以下标准执行：征收农用地（不含林地），一类地区不低于6.2万元/亩、二类地区不低于5.6万元/亩、三类地区不低于4.8万元/亩；征收农民集体所有建设用地，按征收农用地区片综合地价标准执行；征收农民集体所有未利用地，不低于征收农用地区片综合地价的60%。

2022年4月12日，浙江省自然资源厅发布了《浙江省征收集体土地地上附着物和青苗最低补偿标准（征求意见稿），将对全省集体土地地上附着物和青苗的补偿标准进行调整。

三、未来社区建设中的国有土地上房屋征收

（一）国有土地上房屋征收及安置补偿依据

未来社区建设中涉及国有土地上房屋征收拆迁及安置补偿的法律依据主要有：《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》以及各地方法规、政府规范性文件等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条中的第四种情形属于未来社区建设中涉及的国有土地上房屋征收的法律依据。

（二）国有土地上房屋征收程序

 

1、征收前的工作

（1）编制房屋征收计划

市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，发展改革、自然资源主管部门应当向房屋征收部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，发展改革主管部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。

在获得上述法定证明文件情况下，未来社区实施主体编制并上报国有土地上房屋征收计划，并提交房屋征收部门进行审查。房屋征收计划书或申请书应对征收项目的名称、地点、用途、征收面积、户数，征收补偿资金等要予以明确。

（2）房屋征收部门审查资料并报同级政府审查、确定征收范围并公布

房屋征收部门在收到未来社区建设项目的征收申请及资料后进行审查，出具是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益需要的审查意见，报同级人民政府审查并确定征收范围，并予以公布。

（3）对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

（4）有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

（5）确认征收补偿费用预算

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋和土地调查结果进行预评估，取得预评估结果报告，进而对房屋征收补偿费用编制预算，还需会同建设单位落实房屋产权调换房源，根据需要提请县（市、区）政府与建设单位签订产权调换房屋建设合同。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

2、房屋征收部门拟定征收补偿方案并报县（市、区）政府

房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报县（市、区）级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证和修改。

3、公布房屋征收补偿方案并征求公众意见

县（市、区）政府部门组织补偿方案论证后公布房屋征收补偿方案并征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

4、召开听证会

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和本条例规定的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。

5、县（市、区）政府公布征求意见情况、听证会情况和根据公众意见、听证会情况修改情况，并对征收补偿方案重新修订公布，同时做好社会稳定风险评估

县（市、区）级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。社会稳定风险评估结论是作出房屋征收决定的重要依据。

6、县（市、区）政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，须经县（市、区）政府常务会议讨论决定

房屋征收涉及一百个以上被征收人（被征收人数量较多）或者符合设区的市、县（市、区）人民政府规定的其他情形的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。

7、决定房屋征收并发布征收公告

基于公共利益的需要，在满足房屋征收条件后，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，收回国有土地使用权并应当于七日内及时公告，公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

8、由被征收人选择征收评估机构，对被征收房屋价值进行评估

房屋征收决定公告发布当日，房屋征收部门应当同时公布房屋征收评估机构选定方案和协商选定房屋征收评估机构的通知。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

房地产价格评估机构被选定或者确定后，房屋征收部门应当在征收范围内公告，并由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托日期、评估机构名称、评估目的、评估对象、评估要求等内容。

被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。

　　被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

9、征收安置补偿协议的制作、签署、履行

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立征收补偿协议（或称安置补偿协议），同时收回被征收人的房屋权属证书。

征收补偿协议订立后，被征收人不履行协议约定的义务，房屋征收部门可以依法提起诉讼，由法院作出裁判，并根据裁判履行。被征收人拒绝履行的，房屋征收部门可以依法申请人民法院强制执行。

10、征收补偿决定及强制执行

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，责令被征收人限期搬迁、交付房屋，并在房屋征收范围内予以公告，同时告知被征收人对补偿决定不服的，可以自决定送达之日起六十日内申请行政复议，或六个月内提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

11、建立房屋征收补偿档案，公布分户补偿信息

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

12、审计与决算

房屋征收项目完成后，房屋征收部门应向审计机关提交房屋征收补偿费用管理使用情况的文件资料，审计机关进行审计并公布审计结果。

至此房屋征收完毕，未来社区项目建设单位和实施单位即可以依法拆除房屋、使用土地。

（三）国有土地上房屋征收补偿标准

征收决定作出后，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人应当给予以下补偿:

1、被征收房屋价值的补偿

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。浙江省规定被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前，房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房，被征收人可以选择自行解决，也可以选择由房屋征收部门提供。征收住宅，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。浙江省规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，设区的市、县（市、区）人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障：（一）被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照设区的市、县（市、区）人民政府的规定支付差价。依照前述规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。最低补偿建筑面积和低收入住房困难家庭的具体标准由设区的市、县（市、区）人民政府规定；其中，最低补偿建筑面积不小于四十五平方米。

四、结 语

从浙江省目前发布的有关未来社区创建政策文件来看，未来社区中的征迁安置与传统意义上的征地拆迁、安置补偿相比有其特殊性。首先是未来社区项目建设，一般完成时间是二年，但涉及到征地拆迁的未来社区项目，可以在三年内完成，上文已述这实际上是给予征迁安置工作最多一年的时间，这也表明未来社区中的征迁安置时间是相对紧张的。其次在安置补偿方式方面。传统的土地征收补偿安置方案主要包括货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三种安置方式，被补偿人可以自主选择其中一种安置方式。但未来社区创建评价指标体系将回迁安置人数设置为核心指标之一，所以被征迁人原则上采取原拆原回的房屋产权调换方式。最后是安置补偿时间不同。传统土地房屋征收中，如果选择产权调换方式进行安置的，征迁人与被征迁人在征地补偿安置协议中明确的过渡期限一般不超过36个月。未来社区中的征迁安置对时间的要求更加严格，试点项目建设完成之时需要完成安置房屋的交付。

2009年10月，深圳颁布了我国第一部《城市更新办法》。此后，广州、上海等地均出台相应城市更新的政策制度。毋庸置疑，浙江省的未来社区建设属于城市更新的一种模式。尽管城市更新不属于法律概念，但它却涉及到多主体、耗费时间长、工作内容复杂，是一项综合性工程。从法律角度看，其包含了众多的法律关系，比如参与主体涉及到土地房屋权利人、政府、开发商、建设单位、第三方专业咨询机构等；程序上涉及到项目启动、申报立项、审批规划、土地房屋征收、开发建设、运营等；从权利义务角度，受到民法、行政法等多重法律法规的调整。同属城市更新的未来社区建设显然也不例外。2020年8月20日，浙江省为规范和指导未来社区试点建设项目开展全过程工程咨询，发挥第三方专业机构服务在未来社区试点建设的支撑作用，以浙江省发改委名义印发了《浙江省未来社区试点建设全过程工程咨询服务指南（试行）》，按照不同建设内容赋码情况，试点可由一个或若干个工程项目组成，采用“1+N+X”方式组织。“1”为综合性咨询；“N”为前期专项咨询；“X”为工程专项建设咨询。其中“N”前期专项咨询首要项目就是征迁安置方案咨询，可见征地拆迁在未来社区项目建设中的重要性。而征地拆迁本身就是一项流程和多道行政程序并存，涉及到众多的行政法律法规，处理不当容易引发社会矛盾的工作。因此我们认为，做好一个专业、合法且切实可行的征迁安置方案，这对于有效化解征迁矛盾、降低社会稳定风险、保障未来社区项目建设按既定计划稳步、顺利推进是非常重要的。