欢迎投稿 联系我们 申请实习证 English 会员登录
当前位置： 首页 >> 中文版 >> 行业要闻 >> 媒体报道
更多图片新闻
省司法厅、省律协召开律师制度恢复重建45周年暨浙江省律师协会成立40周年座谈会

今年是律师制度恢复重建45周年和浙江省律师协会成立40周年。为总结回顾浙江律师事业发展成就，展望谋划浙江律师业发展...
省律协赴陕西看望挂职锻炼的青年律师和“1+1”中国法律援助志愿律师

临近年末，省律协十分关心在陕西挂职锻炼的青年律师和“1+1”中国法律援助志愿律师在当地工作生活的情况。2024年12月1...
浙江法制报：一房得三房，是馅饼还是陷阱？
日期：2014-11-04    阅读：1,377次
　　“88平米主力户型实际大三房享受”……近日，金华市浦江县荣建臻园的房产广告吸引了不少购房者。前不久，陈女士喜滋滋地前往该房产展厅看房，结果却让她大跌眼镜。原来，说是88方的大三房，可户型图上，仅有一房两厅两卫,另外两房属于“偷面积”，需要自己后期改造。

　　那么，“大送”之下，购房者真的能得到实惠吗？像这样的“购房优惠”，开发商又需要承担怎样的法律责任？本期《看法》请浙江微博律师团的嘉宾来谈谈这个话题。

　　一房得三房　实为“偷面积”

　　荣建臻园是浦江荣建置业有限公司开发的一个房产项目。近日，记者来到了浦江西山公园西入口对面的售楼处，以购房者的名义一探究竟。销售人员介绍，该楼盘户型都有赠送面积，具体送多少，视户型大小而定。

　　记者考察了88平方米的户型，该户型的赠送面积有31个平方。原本一室两厅两卫的格局，可变成三房两厅两卫。销售人员说，除此之外，还赠送8个平方米的露台，经测算，该88平方米的户型拓展之后可达127平方米。

　　“赠送面积是公司向大城市学来的，通俗讲就是‘偷面积’，所以不会写进购房合同中。”但销售人员保证，这赠送的面积肯定能做成两房。”

　　宣传上说有三房，但实际只有一房，那另外两个房怎么来？销售人员举例说，这还要看买的房子是奇数层还是偶数层，每个户型都配有一个双层挑高阳台，而且奇偶层的阳台位置是相互错开的。比如，买的房子是奇数层，那阳台是没有顶的，需要自己去隔一个顶出来。有购房者担心，楼上住户不愿整改，销售人员表示不用担心，公司将与购房者签订协议，规定赠送的面积一定要自行改造。最后，销售人员告诉记者，荣建臻园将于近两个月内开盘。

　　对该房产“偷面积”的做法，浦江县住房和城乡建设局的工作人员早有耳闻。他说，今年5月，该局接到举报后，已经约谈了开发商，要求对方撤换违规宣传的户外广告，停止发放涉及违规的宣传资料。“户型图中虚线范围，在批准的工程设计方案中明确为室外构筑物。如果开发商还在宣传，并对构筑物进行扩建，我们将不予出具建设工程竣工核实确认书，并让城管执法局进行查处。”

　　记者了解到，“偷面积”违规行为在楼市中仍普遍存在，“偷面积”的方法也多种多样。对于购房者而言，这样的房子存在着一定的法律风险，买时需谨慎。

　　话题一：

　　“大送”之下购房者能得到实惠吗？

　　【主持人】　浦江县荣建臻园宣传“88平方主力户型实际大三房享受”，但户型图上，实际仅有一房两厅两卫，另外虚线部分属“偷面积”。开发商也表示，只能口头承诺有三房，却无法写进合同里。如果购房者买了这房子，将存在什么法律风险？“大送”之下，真能得到实惠吗？

　　吴方荣：目前房地产销售中的“偷面积”、“送面积”的做法打的都是“擦边球”，有些甚至直接就是“出界球”“犯规球”，就是利用一些按照测量规则不计算面积的部位或者一些公共部位做文章。购房者虽然从实用面积上得了实惠，但这种后期改造增加的房间往往没有正规的规划审批手续，实质上就是违章建筑；同时，这些后加的房间在建筑安全性上也会有隐患。

　　郑舒木：我认为，“偷”来的面积其实就是购房者损失的权益。购房者若购买了这样的房子，肯定是有法律风险的。比如，开发商承诺的赠送面积，往往并不写入合同，一旦开发商日后食言，购房者未必就能打赢官司；又比如，开发商承诺的一些赠送面积是要待竣工验收之后，通过对局部空间的改造来实现，严格意义上说这都属于违章建筑，一旦日后使用过程中出现问题，购房者往往就会成为责任主体。

　　话题二：

　　开发商应该承担什么法律责任？

　　【主持人】　开发商堂而皇之地宣传“一房变三房”，并用“偷面积”的方式违规操作，需要承担什么法律责任？

　　邹永闯：现在各地房屋主管部门对开发商偷面积行为都发文进行严格控制并查处，而上述案件中，开发商预售商品房后，不得以另设虚线的形式擅自变更规划、设计，实需变更的话，开发商必须按原审批程序报经审批。否则，擅自变更规划的开发商将会被责令停止建设、限期改正，并被处以罚款，严重影响城市规划的，还将被责令拆除违法建筑物。

　　吴方荣：送面积的方式也是这几年新出现的现象，开发商的广告宣传是否要承担责任，关键看他的广告是怎么宣传的。有些直接说“赠送多少面积”，而这些面积又涉及公共部位的，则开发商就涉及虚假宣传，可根据《广告法》相关规定给予行政处罚，购房者还可以通过民事诉讼主张退赔价款。但有些开发商的广告会做得比较“狡猾”，只讲“可拓展空间”、“可利用空间”，这种描述因比较含糊隐蔽，在实践中根据法律规定较难处理，存在一定争议。

　　郑舒木：《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条：“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”

　　若开发商承诺了相关条件，最终购房者却没有获得相关利益，或者获得的利益面临法律风险，购房者可以要求开发商承担违约责任，并向有关行政机关进行举报，要求对相关开发商进行惩处。但实践中，开发商往往不会把相关“偷面积”的承诺以文字方式或其它形式固定下来，因此购房者事后维权是比较困难的。

　　话题三：

　　如何监管“偷面积”行为？

　　【主持人】　开发商钻政策空子“偷面积”，这种行为该如何去监管？有没有什么监管体系？

　　吴方荣：这种“偷面积”、“送面积”的情形被投诉到行政主管部门的有很多，从去年开始，包括杭州在内的浙江省的一些城市也陆续出台了规划设计方面的新规定，主要从项目规划设计的源头入手，禁止今后新建的楼盘中出现类似后期开发商可以“偷”或者可以“送”的部位的设计，这个政策对于“偷面积”现象应该有比较明显的遏制作用。但因为楼盘的开发周期一般为2-3年，所以只能说3年后这种现象会大大减少。而对于前期已经设计审批完成的楼盘，还要经历一个纠纷处理的过渡期。

　　郑舒木：开发商钻政策空子“偷面积”的行为，我认为，需通过“完善规则”和“完善监管”两种途径去规范：首先，法律和政策层面，需制定更加详细的规则，使得开发商无空子可钻，而监管者有依据而为。目前，有些城市已先行一步出台专门的文件来整治房产市场的此类乱象。其次，监管不严也是开发商“偷面积”行为盛行的重要原因，绝大部分的楼盘都没有因为“偷面积”而受到公然处罚，“罚不责众”的心理使得这一陋习愈演愈烈，并成为一些开发商并不避讳的营销手段。因此，相关监管部门在面对开发商“偷面积”的行为时，必须做到“有法必依、执法必严”，从而彻底消除开发商的侥幸心理。

　　邹永闯：这几年这样做的楼盘很多，我认为，规划及房管部门应增加项目备案信息的公开和透明度，让这些信息置于广大购房者的监督之下，工商部门应将对备案合同的审查与开发商的宣传资料审查有系统地结合，一旦发现开发商违规操作，通过报纸、网络等媒体形式适当地予以披露，将由政府监督转变为全民监督，增加开发商违规成本，迫使开发商不得不依规守法办事。

来源：浙江法制报


分享到： QQ空间 新浪微博 微信


浙江省律师协会 版权所有©2011-2012 浙ICP备16048209号-1

地址：杭州市拱墅区大关路100号绿地运河商务中心11幢19层 邮编：310011

电话：0571-88855077 传真：0571-87755608 邮箱：zjslsxh@zjbar.com

技术服务：上海同道信息技术有限公司