民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。该条是针对住宅量身定制的居住权条款。

一、所有权与居住权相分离的居住权制度

诗人杜甫在居所被秋风所破时的愿景：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，在民法典时代下有了新的注解，“庇天下寒士”可以只拥有居住权，不一定直接拥有“广厦”的所有权，通过与住宅所有权人签订居住权合同，再到不动产登记部门进行居住权登记后，达到住有所居、稳定居住的目的。当然，民法典也规定了所有权人以订立遗嘱的方式，让“寒士”享有居住权，在遗嘱生效后再办理居住权登记。居住权经登记后方能对抗第三人，即使房屋所有权人出卖房屋，居住权人可对抗新的受让人，起到最后的目的——“俱欢颜”。

“寒士”的居住权不得转让、不得继承，在居住权期限届满或居住权人死亡时居住权消灭。居住权无偿设立，也可协商确定是否有偿设立，设有居住权的房屋原则上不得出租，但所有权人、居住权人、承租人可协商确定各自的权利、义务。

二、财富传承中居住权制度的应用场景

１．多元性别群体（ＬＧＢＴ）的居住需求

在谈及意定监护制度时，总会提到ＬＧＢＴ这类特殊人群。同性情侣同居生活，彼此互设为意定监护人，将生活照顾、医疗救治、财产管理、维权诉讼和死亡丧葬等事务的某些方面作为意定监护的事项，在被监护人部分失能或全部失能时，约定由监护人履行监护职责。除了互设意定监护人、对各自的财产归属作出约定外，这类特殊人群可用自己的房屋为另一方设定居住权，让特殊的共同生活享有更多的法律保障。

同居不婚家庭、想结婚得不到子女祝福的家庭，持有房产的一方可在自己的房产上为另一方设定居住权，也可订立遗嘱确定房屋由自己的子女继承，给于另一方居住权。

２．居住权可为婚姻稳定加码，也可作为离婚时的补偿

结婚买房似乎是标配，能否在一方婚前个人房产上加名，若无法解决该问题，会导致不少情侣曲终人散。居住权时代下，双方约定该套房屋归一方个人婚前所有，不再增加对方的名字，但给予对方居住权。同时配套签订婚前协议或婚内协议，就离婚时将注销居住权登记、经济补偿事项作出约定，以免真到分割财产时候，享有居住权的一方，以享有居住权为由，不搬离出房屋，或以此为由要求更多的补偿。　　　

居住权不只是富人财富传承的工具，普通家庭同样适用。笔者在公证处碰到一对拟组成新家庭的老俩口，二人均为二婚，有各自的婚前房产，婚后拟到男方房屋内共同生活，拟将女方的房屋出租，租金收入用于补贴家用，双方希望对婚前协议作公证，已将女方享有居住权事项约定在协议中。协议虽经过公证，但在民法典生效后，仍需进行居住权登记。

３．父母将房屋赠与子女，约定享有居住权

父母为子女购房的主要目的是让子女今后有个稳定的住所，并能将房屋顺利传承给下一代。无论为子女婚前还是婚后买房，父母可与子女约定，房屋只赠与子女个人，与子女的配偶无关。但如果子女的生活挥霍无度，或女儿嫁了个门不当户不对的男人，父母担心女儿在婚姻中吃亏，并防止房屋被女婿用于抵押后变现，变现所得用于经营后发生亏损，将导致无房可居等等。

父母有此顾虑，那么在赠与子女房产或为子女购房前，可与子女商定按份共有房屋，父母可仅持有房产１－１０％的份额。如果父母不要求持有房产的，则为父母设定居住权，约定子女处置房产或将房产抵押前，应征得父母同意，并就是否补偿等问题进一步细化。

４．以房养老

老年群体终将面临养老问题，以房养老是指老年人以一定的价格将房屋转让给金融机构、养老机构或第三方投资人，将所得款项用于自身养老，在房屋归他人所有时，仍保留老年人的居住权。以房养老可为老年人作好体面的安排，老年人不丧失居住权，还有一笔养老基金，机构或投资人在以较低价格获得房屋的产权后抵押融资，这样的财富传承安排，有利于解决我国的部分养老问题。

三、居住权制度中伴随的不利因素

住有所居，老有所养，以财富传承的思维满足不同阶层的传承需求，这是我们所期盼的。居住权制度也有其不利因素，今后需查询房屋权属、司法限制、有无抵押、有无居住权登记、租赁登记等情况，以全面了解房屋状况。在设有居住权的二手房交易中，或者继承了设有居住权的房屋，房屋价值大幅受限，可能面临无法交易无法居住，或者即使买家取得了不动产权证，但无法赶走前居住权人，也不可能与前居住权人同室而居，除非各方协商解决，给于前居住权人合理的经济补偿，以注销居住权登记。

四、完善居住权制度

将财富传承的律师业务做到极致

对设定了居住权后，所有权人可否转让、抵押或如何执行等问题，民法典未作出禁止性规定，也未明确居住权人在所有权人拟转让或抵押时，应如何配合完成、负有怎样的义务等等。居住权将如何进行登记，有哪些注意事项，各方当事人的权利义务等，只有在完善居住权制度后才能明确。

写在最后

居住权制度，提高了财富传承与安排的灵活性，法律专业人士将结合协议、保险、遗嘱等财富工具，帮助客户达到财富顺利交接及为家人妥善安置的双重目的。而将财富传承业务做到极致，是我们追求的目标！

（作者：郑海丽，金道律师事务所）