房屋租赁合同僵局化解路径探析——基于对《九民会议纪要》第48条适用的思考
作者：上海建纬（杭州）律师事务所 徐 琼、王 钦 、陈 怡 日期：2023-01-03 阅读：2,782次
【内容摘要】房屋租赁合同履行过程中极易形成合同僵局，特别是疫情下房屋租赁市场的异常波动导致使得该类案件数量激增。为应对该类问题司法实践早在2006年已萌发了所谓“违约方解除权”规则，民法典立法过程中也对该问题予以回应，但由于争议过大，正式文本中并未保留该条款。后《九民会议纪要》第48条首次明确了违约方起诉解除合同的权利，但对适用条件、适用结果规定过于模糊，个案裁判难以预期，降低了纠纷解决效率。本文旨在通过案例、立法分析“违约方司法解除权”规则的确立过程、适用中的争议与难点，以期探析一种更高效、可预见、更具公平性的规则，以期完善此种司法解除权的适用细节。
【关键词】房屋租赁合同纠纷 合同僵局 违约方解除权
一、法院对化解房屋租赁合同僵局的尝试——违约方司法解除裁判规则的萌发
合同僵局是近年来司法实践中出现的突出问题，合同僵局词源是英美判例法的“公司僵局（corporate deadlock）”。所谓僵局是指该问题会严重影响当事人合同目的的实现，并且在司法权利未介入的情况下无法从内部解决。违约方解除合同规则源于司法实践，意在化解合同僵局。
合同僵局容易出现在长期性、持续性合同以及基于信任关系的合同中。房屋租赁合同僵局是指房屋租赁合同履行过程中，一方因各种原因不愿或无法继续履行合同，而另一方在拥有合同解除权的情形下要求仍然要求继续履行合同的情形。
（一）经典案例
法院首次判决支持违约方解除合同的经典案例是新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案，简称“冯玉梅案”[详见最高人民法院公报案例 2006年第6
期。]，由于直击了司法实践疑难处，该案后续被各地各级法院判决的援引，也引发了实务界诸多讨论。该案虽为买卖合同，但由于商铺位于商业中心中，由商业中心统一运营管理，被告所有的房屋也一直委托该中心运营，故而该合同实际上也具有一定的持续性特征。该案判决中，法院是这样论述违约方解除权的规则的：《合同法》110条规定了合同无法继续履行的情形，其中包含“履行费用过高”，因此，法院可以通过履约成本是否会超过各方获利来判断合同是否应当继续履行，如果违约方继续履行所花费的成本过分高于双方合同履行所能获得的利益时，应当允许合同权利义务终止即可以解除合同，用违约赔偿替代继续履行。
在房屋租赁合同纠纷中，较早的案例是双龙公司与民生银行房屋租赁合同纠纷案，简称“双龙案”[详见（2015）吉民一终字第29号判决书。]，该案判决也是用了与“玉梅案”相同的规则。该案中吉林高院认为，根据“最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复”，民生银行向双龙公司发出的解除合同的通知因为不具有法定或者合同约定的解除权，而不能产生通知即解除合同的效力。另外法院根据民生银行已经于2013年6月30日搬离了租赁房屋并另行选址经营，房屋租金已支付至2013年8月31日事实，认定双方的租赁合同2013年8月31日已经实际终止履行（解除），但民生银行还应承担相应的损失赔偿责任。
此类案件，通过合同法既有的即以继续履行排除规则的结果来说明合同解除理由，从合同权利义务终止反推出了合同解除的效果，提高了社会资源利用效率、填补守约方解约损失、平衡各方利益发挥了重要价值，具有很强的实践性。
（二）大数据检索结果分析：
1．案件情况
当前此类“违约方起诉要求解除案件”面临的状况较“玉梅案”之时已相对更为完善，2019年《九民会议纪要》出台后，此类案件中开始同意使用“合同僵局”这一法律用语。为从实证角度研究房屋租赁合同僵局化解问题，笔者于2022年5月7日通过威科先行案例数据库搜索“房屋租赁合同纠纷”项下含有关键词“合同僵局”、判决结果包含解除合同的判决书，得到2019年至今案例共875例[本文仅研究《九民会议纪要》发布后的相关案例。]，2019年37件，2020年案件数量暴增至387件，2021年406件。一审判决后申请二审比例高达51.43%，说明原被告双方对该类案件争议较大。在申请二审的案件中，二审改判比例也高达14%，可见法院在裁判规则、尺度的把握上也尚未统一。
为说明当前司法实践中“违约方起诉解除案件当前的疑难点问题，本文选取了上述案例中争议较大、法院意见分歧的122件二审改判案例，后剔除重复的、不相关的，对于一案多判决的案例或者法律关系、法官认为、裁判结果类似的同一法院案例算做一件等，最终得到合格样本案例件87件。
2．相关法条
民法典实施前该类案件涉及到的法条有：《合同法》第8条、第60条、第93条、第94条、第96条、第97条、第107条、第110条、第119条以及《合同法司法解释二》第24条。条文具体内容如下：
3．裁判结果分析
在上述87个样本案例中，案件的争议焦点主要集中于违约方请求司法解除的适用条件、合同解除时间点的确定、合同违约金数额的确定、守约方对损失扩大部分的责任等问题。
法院对司法解除权的适用条件较为宽松，一般仅简单论述合同存在的僵局情况，而没有对《九民会议纪要》规定的三个适用条件进行严格的说理论证。
关于合同解除时间点的确定。为防止助长租赁合同当事人擅自毁约的风气，破坏市场秩序，引起案件数量激增，法院倾向于后置合同解除时间。目前法院在确认违约方可以解除合同后确定合同解除时间点的问题时主要有以下中判法：第一种是“起诉状副本送达之日”、第二种是“判决生效之日”；第三种是“房屋钥匙归还之日”、第四种是“腾空通知之日起顺延三个月”、第五种是“双方都各自产生解约意思之日，不论双方对合同解除结果是否有分歧”，第六种是“双方未要求认定，不明确具体解除时间点”等。
关于合同违约金数额的确定。实践中合同双方往往存在未约定违约金数额或一方主张违约金数额不合理要求调整的情况。这涉及到对守约方损失范围的认定，各法院标准不一，大致包括以下损失：计算房屋空置期（一般为3-6个月）、房屋复原费、再次出租中介费用。在疫情情况下，如果违约方为承租人经请求法院还会判决适当降低应当支付的租金标准，该部分减损会在守约方实际损失中予以扣除。另外出于对违约方的惩罚，法院一般支持守约方要求的在违约金支付后同时没收合同押金的请求。
关于守约方对损失扩大部分的责任问题。如果能证明守约方对损失扩大存在责任，法院也会认为违约方对扩大部分损失不予赔偿。[见（2018）皖17民终419号民事判决书。]
二、立法确立违约方解除权规则进程与障碍
（一）民法典立法对违约方解除权规则的尝试
违约方解除合同规则来源于司法实践，因其具有的强烈的现实需要，以及司法裁判中出现的裁判标准不一致问题，在民法典起草过程中被一些学者要求升华为成文法规则，立法者对于此问题也进行了多种表述，民法典草案一审稿和二审稿用了“不能履行”、“合同目的”、“滥用权利”、“显失公平”四个不确定概念去构建违约方解除权规则，反对者认为这造成了一个构造混乱、适用困难的不确定性规则。民法典立法过程中相关条款的内容的变化按时间顺序排列如下：
由于难以明确其在传统民法体系的位置以及立法技术困难，各方对该条款争议较大，在三审稿中被删去，后最高人民法院将该规则通过《九民会议纪要》第四十八条予以明确。正式发布的《民法典》中在第五百八十条第二款以终止合同权利义务的方式间接保留了该规则，但遗憾的是仅适用于“非金钱债务”。
（二）学者观点与分歧
反对违约方解除合同规则的代表性学者：韩世远教授[韩世远.继续性合同的解除:违约方解除抑或重大事由解除[J].中外法学,2020,32(01):104-127.]。其主张用情事变更规则或者德国法特别终止（解除）规则来化解合同僵局问题。德日两国关于继续履行合同的两种特别终止（解除）规则，该规则起源于各自的判例法。德国法更进一步，在《德国民法典》中吸收了该规则；《日本民法典》则相对保守，未直接规定该条款，仅在第541条“但书”中判例法发展留下了空间。
赞同违约方解除权者如:孙国良[孙良国.违约方合同解除的理论争议、司法实践与路径设计[J].法学,2019(07):38-53.]、石佳友、高郦梅、崔建远[崔建远.关于合同僵局的破解之道[J].东方法学,2020(04):107-116.]、刘承韪[刘承韪.论违约方解除合同规则写入民法典之必要与可行[J].中国政法大学学报,2020(03):37-46+206-207.]。崔建远教授，认为情事变更原则解决不了合同僵局。情事变更原则过于强调非商业风险，即是一种客观情况的重大变化。而合同僵局产生的原因并非仅包含客观情况，大多数属于合同主体的主观原因。且实践中法院对于情事变更的认定从严，而违约方解除合同的诉请难以符合严格的情事变更构成要件。德国法“重大事由解除规则”，本身也是不确定概念。
（三）违约方司法解除权的法经济学原理
效率违约是指违约方在承担违约责任后，其因为违约所带来的利益将超过其自身和另一方当事人履行的预期利益，违约方在承担赔偿责任后有盈余或大量减少了损失。效率违约理论起源于普通法系，以经济学理论中帕累托最优( Pareto Optimality) 规则[按照帕累托最优( Pareto Optimality) 的规则，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，应使得至少一个人变得更好。从合同法的角度看，如果一方违约并没有使另一方的境遇变得更差，并且违约方还获得了福 利的增进，增加了社会的总财富，那么这种违约行为就应当被允许。]的为理性基础。
在房屋租赁合同为持续性合同，标的物房屋为种类物，具有可替代性与需求普遍性。违约方以事实行为表明不履行合同义务，且该合同不适合强制执行，导致合同目的无法实现时，合同继续履行对于一方已经没有实际意义，守约方也可通过更具效率方式减少自己损失的情况下，应当允许违约方通过诉讼手段解除合同。在房屋租赁合同僵局中允许违约方申请司法解除不仅可以减少违约方损失，也可以减少守约方可能需承担的扩大部分损失，平衡双方当事人利益，还可避免租赁房屋长期闲置造成社会资源浪费的情况。对于合同未明确约定部分，合同双方应当对等地享有权利和承担义务，合理分配双方的风险与责任。
三、房租租赁合同僵局化解路径探明——对《九民会议纪要》第48条规则适用完善的思考
（一）从宽认定《九民会议纪要》第48条适用条件
适用条件基本就是认定是否存在合同僵局。《九民会议纪要》确立的违约方起诉解除合同的规则包含三大适用条件：第一是“不存在恶意违约”，二是“继续履行合同显示公平”，三是“守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则”。三个条件中各自包含的“恶意违约”、“显示公平”、“违反诚实信用原则”均为不确定概念，需要法院在个案中予以分析认定，若法院严格要求前述三大条件，违约方基无解约之可能，司法实践中法院对于这三个条件的认定较为宽松，但这些名词并非合同僵局问题所专有，如果在僵局类案件中认定过于宽松会造成其他类型案件中说理的不一致性。因此可以从更为客观、更简洁的表述方式构造适用条件。
例如将第一个条件“不存在恶意违约”删去不作为构成条件，因为违约方需要承担由此造成的所有损失，即使违约方恶意违约，继续履行合同也未必对守约方有利，此条可仅作为是否需要适用惩罚性违约金的条件。将第二个条件“继续履行合同显失公平”表述为“继续履行对违约方造成较大损失或履行费用过高”，不同于不可抗力或者情势变更的情形，合同僵局的出现多数是出于经济上的考量，可以是违约方现实已经产生了损失导致不愿继续履行，也有仅是违约方出于经济波动或对未来形式预测后的结果，又因为守约方的损失可以通过违约责任及损害赔偿制度予以弥补，故此处仅从违约方经济考量足矣。将第三个条件违约方拒绝解除合同“违反诚实信用原则”列为并列择一条件并非同时具备条件。
（二）明确合同解除时间点确认规则
合同解除时间点对违约方应当履行未履行的义务、给守约方造成的损失、违约责任的确定对双方权利义务的平衡具有重要意义，是此类案件中每个判决中无法回避的问题，但《九民会议纪要》未提及，不同法院的判决并不一致，争议较大。
在法院认定合同解除时间点问题上，采用“起诉状副本送达之日”方式的频率最高，理论上也最有利于兼顾合同双方利益。但是由于当前司法实践中普遍存在的诉前调解制度，导致案件实际立案的时间往往不可预估，对于以时间来计量租赁的房屋租赁合同来说，拖延时间越长双方损失都在不断扩大。因合同解除的意思表示为不可撤销的意思表示，无论发出合同解除通知的一方是否有权解除合同，以合同解除通知送达后三个月为司法解除确定合同解除的时间点更合适。
因为司法认定合同解除时间点即使过早，也可以通过房屋占有使用费等方式予以弥补，而不能使合同双方清晰预见合同解除时点的情况下，会放任守约方违反诚实信用原则，扩大违约方的损失。如果合同解除时间点确认规则更具可预见性，将极大地利于合同双方进行诉前调解，快速解决纠纷，恢复秩序，比如：违约方留存腾退房屋以及退还时房屋状态的证据作为司法认定合同解除时间点的参考事实依据。
（三）以全面弥补守约方损失为原则确定违约金的数额
通常来说，在违约方起诉解决合同的案件中，合同双方本身争议较大，难以对损失、违约金数额达成一致。一些合同中并未规定违约条款，需要计算守约方的实际损失，另一些合同虽然约定了违约金，但合同双方不是认为该金额过高就是过低，而涉及违约金调整问题。上述两种情形解决的前提都建立确定在守约方损失范围的基础上。
对于守约方损失范围的确认也存在两种不同学说，一种是信赖赖利益说，另一种是履行利益说。第一种观点在确定守约方损失范围时，应当局限于守约方信赖利益损害范围内，即为守约方重新缔约所需要的承担的成本。第二种观点违约方应当承担不履行债务的责任，即填补守约方按原合同履行而可直接获得的全部利益，即违约方应当将承担空置期损失等，且需承担守约方重新缔约的交易成本（如房屋复原费用、中介费等）。
在守约方无过错的情况下，采用信赖利益说更利于平衡合同双方利益，促进纠纷及时解决。
（四）应由守约方承担损失扩大部分承担责任
民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。但是在房屋租赁合同僵局案件中，守约方往往坚持继续履行合同，这种实际上此种行为扩大了违约方的损失，但是由于守约方在要求并未明显过错，法院通常不会要求对守约方扩大部分损失承担责任，且由于违约方不具有约定或者法定解除权，守约方扩大部分责任范围难以确定，法院也无法实际判决守约方承担此部分责任。
房屋租赁合同所剩租期不长，守约方拒绝解除并不违反诚实信用原则，问题在于如果守约方知道法院难以认定自己扩大部分责任后，损失全部由违约方承担的情况下，会降低解决合同僵局的兴趣，不利于纠纷的及时化解。实际上，除租赁合同剩余租期不长的情况下，守约方拒绝行使解除权的的行为可以认定为扩大了违约方的损失，如果法院可以向守约方释明其拒绝沟通，违反诚实信用原则拒不解除合同情况下需承担扩大部分损失的裁判规则，将极大推动纠纷解决进程。
四、结语
面对房屋租赁合同僵局，之前司法实践往往通过合同履行成本过高应当终止（解除）合同权利义务的角度来间接实现违约方的司法解除权。其后《九民会议纪要》明确了违约方可以请求法院解除的救济权利的类案规则。但是对于司法裁判者对于该规则适用中必须面临的适用条件论证、合同解除时间确认、违约责任的数额、扩大部分损失责任承担等疑点难点问题尚未形成统一认知，难以做到裁量尺度一致。针对上述问题需要从宽认定《九民会议纪要》第48条适用条件，明确合同解除时间点确认规则，以全面弥补守约方损失为原则确定违约金的数额，由守约方承担损失扩大部分承担责任；以求在房屋租赁合同僵局化解过程中平衡租赁双方当事人利益，节约社会资源，高效化解纠纷。
参考文献
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1.详见最高人民法院公报案例 2006年第6 期。
2.详见（2015）吉民一终字第29号判决书。
3.本文仅研究《九民会议纪要》发布后的相关案例。
4.见（2018）皖17民终419号民事判决书。
5.韩世远.继续性合同的解除:违约方解除抑或重大事由解除[J].中外法学,2020,32(01):104-127.
6.孙良国.违约方合同解除的理论争议、司法实践与路径设计[J].法学,2019(07):38-53.
7.崔建远.关于合同僵局的破解之道[J].东方法学,2020(04):107-116.
8.刘承韪.论违约方解除合同规则写入民法典之必要与可行[J].中国政法大学学报,2020(03):37-46+206-207.
9.按照帕累托最优( Pareto Optimality) 的规则，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，应使得至少一个人变得更好。从合同法的角度看，如果一方违约并没有使另一方的境遇变得更差，并且违约方还获得了福 利的增进，增加了社会的总财富，那么这种违约行为就应当被允许。
来源：省律协专业委员会工作部
责任编辑：雷雨
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